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西安商业:群雄逐鹿古城,能有几家脱颖而出?

来源: iziRetail逸芮 2017-08-15 16:06

西安是西北最重要的商业城市,长期以来一直以本土百货为主导。早前有全国连锁的百货品牌进入西安,但基本没有动摇本地市场的格局。不过,随着熙地港、Gpark、高新中大国际开业,以及未来的SKP等项目亮相,古城商业正在展露新颜。

上周,我们考察了西安约二十家商场,研究了数个待开业的商业项目。发现西安市场从去年开始新锐项目频出,未来1-2年也将大动作不断。

西安重点商业项目分布图

华润、SKP、大悦城、群光、爱琴海等一波商业地产企业陆续涌入西安,正是“野蛮生长”时期。对于西安市场,我们有几点观后感,与大家简要分享:

SKP或将引领西安高档零售

目前奢侈品牌主要分布在南门商圈的中大国际、世纪金花时代广场、王府井南门店,比较分散,项目体量都不大。此外,高新区的中大国际、金花也有部分国际精品。

筹备中的SKP也位于南门商圈,位置优越,总建筑面积28万㎡。加之,北京SKP的强大号召力,很有希望成为国际高档零售新的聚集地。

赛格成西安现象级项目

赛格国际购物中心交通便利,人气旺。据了解,平日日均客流15万人次,到周末达20万人次。去年商场销售额攀得新高,今年商场品牌又有明显地提升和更新。

涌现出一批区域型购物中心

熙地港、金地广场、阳光天地都是西安经营不错的区域型购物中心,主打快时尚、家庭客群消费。今年新开业的西咸万象城,也是类似的定位。

西安代表性商业项目盘点

小寨商圈 

小寨商圈人气一直很旺,现今有两条地铁线经过,交通十分便捷。早前该商圈定位不高,以服饰、小商品市场为主。后来,百盛银泰城、赛格等项目陆续开业。如今,赛格发展迅速,在该商圈一枝独秀。

西安赛格国际购物中心

赛格国际商业建筑面积25万㎡,2013年10月开业。2016年商场销售业绩45亿,同比增长28%,位居西北第一。

赛格的大客流量除了得益于地段优势之外,商场地下层与两条地铁线直接连接、二层有天桥相连、停车场在8楼以上,使得商场多个楼层都有客流入口。

商场近来品牌调改不断,从去年614个品牌现增长至718个品牌,今年更新了336个品牌。据商场介绍:“自2016年11月一层彩妆区开业,半年时间业绩已成为同城第一。其中,Dior现已成为全国Boutique(精品店)业绩第一,Lancome现为西区Boutique(精品店)业绩第一;Bobbi Brown、Make Up For Ever等彩妆业绩为同城第一。”

去年,化妆品区主打彩妆,今年会将重点放在护肤品,已引进Fresh、Sulwhasoo、Clarins、Whoo、Shiseido等国际品牌。

与此同时,商场在名品女装、时尚女装、男装、潮牌方面都有明显提升。引进了Ports、Marisfrolg等国内一线女装,名品女装增长至93个品牌。时尚女装增长至112个品牌,其中11个品牌业绩全国第一,102个品牌业绩同城第一。

现有的37个潮牌之中,20个品牌业绩为同城第一,并有Superdry、Dickies、Joyrich、DEBrand、Puma(黑标)等7个西北独家的品牌。

钟楼-南门商圈 

钟楼-南门是西安发展最早的商圈,世纪金花、民生、开元、中大国际等西安本土百货企业都是由此发展起来的,覆盖的档次从大众到高档都有。

商圈的南门附近以国际精品定位的项目为主,西安SKP开业后势必进一步巩固该商圈的国际高档定位。

开元商城位于钟楼对面,商业建筑面积10.3万㎡,2016年销售业绩29.9亿元,是西安传统百货里难得的同比正增长的项目。

一层化妆品比较齐全,Chanel、Lancome、Dior、YSL、Fresh等品牌都有,还有Tommy Hilfiger、Evisu、CK Jeans、Miss Sixty等。

目前正值暑假旅游高峰季,钟楼一带游客数量极大,开元商城有地上、地下通道等多个入口,场内客流很好。

世纪金花(钟楼店)

1998年就开业的传统百货,只有地下两层,商业建筑面积1.3万㎡。2016年销售业绩10.1亿元。

化妆品是金花的主要强项,品牌丰富,另外,还有Kenzo,Coach,G Givenchy等国际精品,以及Rolex等名表。

民生骡马市购物中心

民生商业建筑面积8.8万㎡,2009年开业,2016年销售业绩11亿元。商场档次的跨度比较大,有Boss Orange,Armani Jeans,Lacoste,Juicy Couture,CK Jeans,Sephora等国际品牌,也有不知名的当地品牌。

中大国际

中大国际是西安第一个奢侈品定位的商场,2000年开业,商业体量2.6万㎡,环形的单层动线很简单。

西安唯一的一家Louis Vuitton就在中大国际,此外,商场还有Prada、Tiffany & Co.、 Tod‘s、Fendi、Bvlgari、Salvatore Ferragamo等品牌。

世纪金花时代广场

这家金花位于南门外,商业建筑面积8万㎡,2013年9月开业。商场分为A、B两座,但其实两座之间是相互连通的。

一层有奢侈品、国际轻奢、高档化妆品,楼上还有电影院等配套。代表品牌有:Valentino、Dolce&Gabbana、Jimmy Choo、Z Zegna、Michael Kors、Coach、G Givenchy、EsteeLauder、Lancome等。

该项目原为国贸春天广场,2013年初被王府井收购,商场分成南、北馆。南馆体量更大,有Miu Miu,MCM,YSL等国际精品,以及EsteeLauder,Chanel等国际化妆品。楼上有睿锦国际品牌集合店、男女、儿童等零售业态,但人气不足。

北馆一层更偏国际奢侈品定位,有Gucci,Ermenegildo Zegna,Bottega Veneta,Prada,Burberry等。北馆地上只有一层,地下还有Pacific Coffee,Muji等偏家庭家居的业态。

高新商圈 

早期高新商圈以世纪金花、金鹰两家百货以为主,两者相距很近,体量都小,前者位更高。去年底,中大国际第二家店在高新区开业,目前尚在培养期。

中大国际商业中心(高新)

这是中大国际在西安的第二个项目,去年11月刚开业,商业面积10万㎡。在商场之外,还有丽思卡尔顿酒店、写字楼。

该项目相比老的中大国际,体量更大,在国际精品之外引进了餐饮、儿童、家居、超市等综合业态。

国际名品的定位比老店较低,一层引进了Max Mara,Salvatore Ferragamo (围板)、Issey Miyake,Kenzo,Emporio Armani,Michael Kors等品牌。

整个商业建筑布局呈一字型,室内设计、硬件细节很有品质,洗手间具有设计感,配有母婴室。

世纪金花(高新店)

高新区的世纪金花,商业面积1.1万㎡,2006年12月开业,2016年业绩为9.8亿元。一层拥有Gucci,Ermenegildo Zegna,Hugo Boss等国际名品,以及Dior,Chanel,Estee Lauder,Giorgio Armani,La Mer等高档化妆品。

楼上有Marisfrolg,Nexy&Co,尹默等大淑女品牌,以及传统百货都配备的中少淑女、男装、运动童装、家居等品类。

大兴商圈 

该商圈位于西安略偏西北的方向,有太奥、龙湖星悦荟、Gpark老城根、鑫苑大都会等项目。去年新开业的GPark独具特色,据说与之紧邻的龙湖星悦荟随着Gpark的开业,商场业绩反而有所提升。

Gpark老城根

Gpark商业建筑面积11.7万㎡,是“L”型的街区商业,去年10月刚开业就引起业内热议。汉风的建筑风格与水晶大屏、数码水帘、天幕等科技形成了现代与传统的冲击。

商场有Adidas旗舰店、Zara、Sephora、Godiva等,还引进了Pandora、NPC等品牌的西北首店。也有浅葱小唱、藏珑泰极等一系列精致餐饮、巨幕影院、儿童游乐区等。

项目场地空间大,业主通过持续打造高规格、多样化的活动来营造氛围。时下正在举办“乐出来”音乐节,邀请到了不少小有名气的音乐人,现场很火爆。

对于Gpark的发展业内存有多种看法,不过,我们倒觉得在商场同质化的今天,正是Gpark这类特色化经营的项目,才让商业变得更有看头和趣味。

鑫苑大都汇

鑫苑大都汇商业建筑面积12万㎡,2016年12月开业,整个定位属于社区型购物中心,偏家庭客群,动线流畅,客流量不错。

一层有New Look,Adidas Originals,Tommy Hilfiger,CK Jeans,Ecco,I Do,Starbucks等。

同时引入了永辉超市、奇奇乐园、鑫苑星空影城、孩子王、大米王国、言几又·今日阅读等休闲娱乐、儿童游乐服务业态,以及丰富的餐饮。

北郊商圈 

该商圈位于西安城北,有汉神购物中心、以及去年新开业的熙地港,新的商业项目大融城也在筹备中。熙地港开业后表现颇为亮眼,引起大家对这个区域的关注。

CityOn熙地港

熙地港由美国塔博曼与王府井合作打造,是一个城市综合体项目,商业建筑面积近21万㎡,商场聚集大量快时尚品牌,Zara及其集团旗下多个品牌、GAP、H&M、Forever21、Mango、UR,还有轻奢品牌Coach。

商场业态比较丰富,儿童、餐饮、服务、电影院、健身、超市都有,还有王府井百货作为主力店。

项目整体硬件环境和客流量都不错,工作日上午商场客流量也不少,是一个值得关注的新项目。

曲江商圈 

从房地产角度来看,曲江是目前西安的高档区域。有银泰城、金地广场、大悦城(筹备)、芙蓉新天地(含金鹰百货)等多个项目。其中,银泰城、金地广场是比较有代表性的。

银泰城(曲江)

2011年12月开业,商业建筑面积10万㎡,位于曲江景观步行街附近,楼上的餐饮、儿童业态的客流相当不错。

商场一层有Kent & Curwen,Tommy Hilfiger,Sephora,Zara,Zara Home,MassimoDutti,CK Jeans等国际休闲时尚品牌。楼上有具有当地特色的餐饮、电影院、KTV、儿童游乐等生活休闲业态。

金地广场(曲江)

金地广场的商业建筑面积8.6万㎡,2014年12月开业,工作日考察时发现商场的客流量还不错。商场的空间设计和硬件条件也都比较好。

商场一层有Uniqlo,GAP,UR, New Balance,Marc O‘Polo等时尚休闲品牌,还引入了西安首家永辉绿标店Bravo、Godiva、王品牛排、鹿港小镇、言几有·今日阅读、思妍丽等。

儿童业态也很丰富,有Mothercare,Kidsland、jnby by JNBY、芝麻街英语、大白鲸世界等。

我们还去考察了两个不在商圈内的项目,分别是华润首进西安的购物中心西咸万象城,以及经营表现较好的家庭定位商场阳光天地。

西咸万象城

西咸万象城今年4月刚开业,商业建筑面积23.5万㎡,位于城市的西面,距市区较远。除了集中型购物中心,项目还有商业外街,不过外街大多尚未开业。

购物中心的定位更加偏向家庭型消费,以快时尚品牌和餐饮、儿童等为主。有H&M,New Look,CKJeans,UR,Uniqlo(围板), Under Armour等品牌。楼上引进了CGV影院、西西弗书店、孩子王、小星辰、Toys R us反斗城、美吉姆等。

项目比较有特色的是地下一层的食三潮坊民俗美食街区,集合了富有当地特色的简餐,以及中西式美食。

阳光天地

阳光天地商业建筑面积10万㎡,2015年11月开业。它位于西安西南部,位置较偏远,周边主要是居民区。

商场分为集中型购物中心和外街。购物中心以快时尚定位为主,有H&M,New Look,Me& City,Adidas Neo,Haagen-Dazs,Starbucks等,楼上则引进了丰富多元的餐饮。

目前正值暑期,商场内客流量较大,中庭正在进行海洋球游乐活动,吸引了大批亲子客群。

西安主要商业项目一览

值得关注的筹备项目

西安新项目四面而起,从市中心到郊区都有。下面就我们了解到的情况,与大家做个分享:

>西安SKP

西安SKP位于钟楼-南门外,与在王府井南门店对面,项目总建筑面积28万平方米,共有20个楼层,零售主要集中在B1-L6,楼上以餐饮为主。

项目旨在打造陕西最大的时尚奢侈品百货,除零售、餐饮外,还规划有影院、冰场、书店、超市、健身房等,计划2018年4月开业。

>群光广场

西安群光广场位于钟楼商圈,距离地铁2号线钟楼站约700米,有一定距离。开发商群光集团来自台湾,在武汉、成都已有商业项目。

项目的B1-L7是经营部分,B5-B2是地下停车场,该项目筹备已有数年时间,整体定位偏高档。

据其官方微信报道,项目将汇集国际名品、特色餐饮、休闲娱乐等业态,内设精品超市,空中花园、4D影院。

>西安大融城

项目位于西安北部,与熙地港一路之隔,邻近西安市委等多个政府机构,处于地铁2号线和4号线(在建)的交汇处,预计2018年11月开业。

项目商业建筑面积近8.5万㎡,B1-L6,有1500个停车位,3000㎡的屋顶广场。规划业态涵盖零售、儿童、餐饮、休闲娱乐,定位为全龄时尚购物中心。

>西安大悦城

该项目原为秦汉唐广场,项目建筑面积14.65万㎡,紧邻大雁塔景点,附近有地铁3号线。目前,该项目被中粮集团收购,预计2018年下半年开业。

项目定位年轻时尚,除传统的业态外,还规划有娱乐体验区域,主题街区,文创空间,屋顶花园等。据了解,9月中旬项目将召开招商发布会。

>金辉环球广场

金辉环球广场位于南三环/雁塔南路,是超大型城市综合体项目,其中商业一期约15万㎡。

上周项目在西安举办了招商签约会“我的未来,你的世界”,计划2018年5月开业。

>西安悦荟广场

该项目位于钟楼商圈,商业面积5万㎡,B1-L8,计划今年第四季度开业。

>砂之船

项目位于西北东北方向,与地铁3号线务庄站直接相连,计划今年第三季度开业。项目总建筑面积37万㎡。

项目定位于以高端奥特莱斯为主体的一站式商业综合体,除了引进SalvatoreFerragamo,Giuseppe Zanotti,BrooksBrothers,UGG,Michael Kors,Liu Jo等品牌,还有主题餐饮、儿童体验、UME影院等。

(来源:iziRetail逸芮)

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