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待挖掘的县城商业空间,是时候被关注了

来源: 联商高级顾问团成员 王国平 2022-05-11 18:25

出品/联商专栏

撰文/联商高级顾问团成员 王国平

中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》,要坚持以人为核心推进新型城镇化,尊重县城发展规律,统筹县城生产、生活、生态、安全需要,因地制宜补齐县城短板弱项,促进县城产业配套设施提质增效、市政公用设施提档升级、公共服务设施提标扩面、环境基础设施提级扩能,增强县城综合承载能力,提升县城发展质量,更好满足农民到县城就业安家需求和县城居民生产生活需要,为实施扩大内需战略、协同推进新型城镇化和乡村振兴提供有力支撑。

中国的县城是相当的多元化,不同县城处于不同发展阶段。有的县城经济可以跟北上广深的区相抗衡,早早落地了世界500强卖场、IMAX巨幕影城,有时候比北上广深的一些区更早拥有这些商业配套。但更多的县城商业羸弱,没有资本介入,没有人口、工业等支撑,至今仍处于自发缓慢生长过程。

沿海地区腾笼换鸟计划,使得不少企业开始寻找新的栖息地。如福建的山海协作计划,沿海的晋江与闽西北的长汀县结对、集美与清流县结对互助等,既解决沿海用地紧张问题,又解决内陆县城工业薄弱问题,通过协作实现共赢。相对于制造业直接转移到东南亚,对于大部分企业来说,在大陆进行转移,语言、供应链、客户群等都更具有优势。

相对于合肥那种投资招商模式引入行业主力龙头推动工业快速发展,县城产业招商更依赖于关系、廉价土地、税收洼地等优势。合肥可以集齐全省的资源灌入合肥一地,县城最大的问题之一就是没钱,更缺乏可以融资的标的物。缺乏主力龙头企业入驻,能够提供给当地人的薪资相对较低,县城的消费力也就会受到限制。

发改委表示:现阶段,县城投资消费与城市的差距很大,人均市政公用设施固定资产投资仅为地级及以上城市城区的1/2左右,人均消费支出仅为地级及以上城市城区的2/3左右。推进县城建设,有利于扩大当期有效投资和居民消费,开拓新的巨大投资消费空间。

要吸收相对优质点的企业入驻,在地商业消费等级会极大影响企业管理层的决策。从沿海到内陆,消费环境如果存在较大层级差异,管理层稳定性就容易受到考验,在地无法提供相对应的人力资源,企业发展会受到影响。

这也就催生出城乡多元结构的消费红利市场。

健全商贸流通、完善消费基础设施建设;吸收农民工返乡在地就业、创业,解决留守困境……都是一环扣一环离不开的机会。县城的普遍现状是当地孱弱的资本,消费市场落后,留出极大的升级空间。这种资本升跌水平无疑给了外界相当好介入的机会。

01

低廉的租金成本给予收益更大想象空间

这个广场位于县城核心商圈,旁边是步行街,连接着另外一头一家叫九龙购物广场的超市。这块东西南北的距离都只有几百米的地方,集齐了当地机构、菜市场、步行街、银行等等。刚好空出一个位置,租金多少钱呢?你可能很难相信。跟房东聊了聊,房东热情的开价10元\平,租金友好程度之高。

这个租金是否是个例?我把整个县城都走了一遍,租金真低。哪怕麦当劳附近的铺位也就5、60块。是的,当地是有麦当劳的,是正宗的M头麦。

如果觉得租金成本已经成为经营最大的其中一块成本,县城市场给出另外一种选择。

图:当地传统商业形式

县城的商业都是底商裙楼为主,没有专门的现代化商业体。

新项目底商很多是二层,2楼定价通常只有一楼的一半,甚至更低,所以出现10元/5元每平,随着商业慢慢繁荣,租金适当涨起。跟一位小店店主聊起,他的店铺6米层高,可以隔两层,5年租约不递增,还给他免租了一年多。对了,这里是没有押金概念的。房东通常认为你租了店铺,投入装修,就不会轻易撤场,也可能是这里做生意的人都很稳定,很少关店。房东很多都不收押金,哪怕有人真的关店,装修是带不走的,房东觉得自己赚到了装修,二次出租时,有装修跟毛胚的价格在当地又是不一样的。

低廉的租金说明当地愿意租铺的人极少,话语权基本在租户手上。有个简单装修,就能比毛坯更好租,可以想象当地商业资本有多羸弱,租户都以创业型为主,能省点装修就多省点。

当地的消费受困于投资不足,需要明显的外部助力。连大卖场这种业态都是近些年才出现的,以外来投资人为主,本地无法自己孕育出这类商业。

这座县城人均GDP近两万美元,从经济指标来看相当强劲。可惜过早出现两极分化,老钱当道,没有培育当地新钱宿主的机会。老钱不进入商业,或不愿意进行消费升级;在地人员收入微薄难以创业。本地人员都以劳务输出为主,外出寻找就业机会。

过于稳定的初级商业结构有时候就是一潭死水。

以前在另外一座县城有人向我抱怨买的洗发水不好用,我跟她讲,因为你们买的都是假货。我刚到那座县城时,就到城里的几家超市逛了一遍,当地超市卖的外资品牌的洗发水全部走高仿。如果一座县城的人从来没见过真货,渠道统一售假,那么高仿就是真货。没办法改变渠道时,要么跨区域消费,要么赌网购是真货,要么指望引进一家愿意卖真货的超市进来激活市场,让消费者尽量避开雷碧、帅师傅。

02

初级商业结构留出了较大升级获益空间

这些年的大基建下,很多县城城建其实相当不错,跟沿海城市比,某些方面是不相上下。几千块的房价,午后的外景,在阳台上静静地坐着,还是挺惬意的。

老城区保留了当地的传统风格,也是当地老钱的聚集地;新城区则吸引了年轻人以及外出务工看惯了大城市的返乡置业人群,给增量人群提供了良好的落地空间。一城双面,意味着商业需求多元化,以及新生代人群对于城市型商品的落地渴求。

不被挖掘的宝藏县城,值得资本重新梳理一遍。

传统基础流量入口:

原生态的菜市场是每座县城早期最热闹的,这里进行着农副产品、特产、水海产等销售,既有农民不时前来进行货物变现,也有职业商贩获取价差,菜市场满足了这里的人货交易。作为基础流量入口,周边逐步衍生出各类白牌商户,偶尔夹杂着一些下沉品牌店。

大卖场的出现,解决部分消费者对于购物环境的诉求,以及引进外部供应商提供多种不同于菜市场的商品。大卖场、菜市场都是解决基础消费,大卖场连接外埠供应商为主,菜市场满足本地农副产品销售为主,消费者可根据自身需求,实现分层消费。

整体来说基础流量入口各品类较杂,仍未开展有效整合,也未出现在地连锁化迹象,各企业的渗透率都较低,商户经营佛性极强。基础流量入口一般以走量为主,获取适当收益。留给高级需求进入的机会。精品消费、休闲娱乐等业态在工业转移以及消费升级加持下,窗口已经出现。

以酒店业为例:

这种在沿海地区人看起来一般的快捷酒店在当地入住率都能维持在80%以上,有时候还订不到房间。在地的住宿很多处于上世纪90年代那种车站旁旅社类型时代,哪怕有的酒店号称国际大酒店也不例外。外来的商务客和游客,很多是无法适应的。在有限的选择下,相对现代化的快捷酒店成为抢手货。

消费倒逼下,品牌快捷酒店的识别度以及精品酒店的舒适度空间出现,降维下沉是一件相对容易的事,毕竟现在在沿海地区想做到5、60%入住率经常都很难。

县城的补短板空间已经出现,《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》加速催化县城进度,产业转移、人口回流、低成本经营以及商业升级空间较大,都将让很多县城迎来红利阶段。

不被挖掘的宝藏县城,是时候值得被关注了。

*本文仅代表作者观点,不代表联商网立场

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