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青岛商业观察:读懂中山路,才能读懂青岛

来源: 联商专栏 无名 2022-05-19 18:55

出品/联商专栏

撰文/无名

导读

要真正理解一座城市的商业脉络与规律,则必深挖其“根”,因为“根”不仅代表着这座城市商业发展的历史与起源,更意味着基因与底蕴,而基因则代表着惯性、规律与趋势。

青岛的商业之根在哪里?只要对这座城市稍有了解都会毫不犹豫的脱口而出——中山路。

据查全国有187条中山路,但青岛的这条却尤为特别,它不仅见证了这座海滨城市的发展与变迁,更深度经历了城市中心迁移带来的巨大影响与变化,它实为青岛商业的“脉门”,扣住它才能真正感受到这座城市商业的底蕴与脉动。

01

“前世”:独领风骚的中山路

如果用一组词来形容中山路的“前世”,那么“傲视群雄、一枝独秀或独领风骚”等最为恰当。“一二一,上街里,买书包,买铅笔,到了学校考第一”这段青岛家喻户晓的民谣,不仅道出了它曾经的定位,更蕴含着曾经那无比的辉煌。

那时的中山路可谓青岛“繁华、繁荣、时尚、现代等所有美好青岛印象”的集合与标志,所有人心目中的青岛,其实不过是以它为圆心的那一块不怎么广阔的区域,它是当之无愧的“青岛之心”,无论政治、经济、文化等各类中心尽皆在此,那是无与伦比的存在,前不见古人、后难见来者。

为什么它能达到如此高度,原因主要有以下几点:

1、组合最全。吃喝玩乐购等各类业态应有尽有,商场、影院、美食街、小商品市场等各类配套一应俱全,只要能想到的,这里都有。

中山路商圈的“即墨路小商品城”

2、时尚与潮流地标。曾几何时,它是名副其实的青岛时尚潮流发源地与集聚地,当下最火的“首店经济”不过是它的一角,当年所有大牌的首店必选于此。

3、最优质客群集聚地。当年的中山路实则是各年龄层客群的首选与集聚地,但尤为代表的是家庭客群,由于中山路在当年堪称品质生活代表,所以品牌级次也是最高的,城市最优质客群集聚于此。

4、商业、文旅等多元业态于一体。当下热炒的“文旅商业综合体”概念其实根本不算是什么新创造,当年的中山路正是“青岛最大的文商旅综合体”,它西接火车站、南接栈桥、东接鲁迅公园与海军博物馆、八大关,其中还包括着“天主教堂”,可谓被城市最顶级文旅地标环绕。

而这些文旅地标又有三大共同点:开放式、城市级与免费。所以为何当下那些“以文商旅为概念的综合体”总是不温不火,核心原因恰在于此——“其文旅业态多是封闭式、小众化与收费且颇高的”,打破不了这几项限制,则依然更多停留在概念阶段,无法成就一个“时代”。

位于中山路商圈之内的岛城著名地标——天主教堂

5、“中心化”时代。由于当年城市发展的不平衡与不充分,所以各大城市都是“单中心”的,城市中心也因为其地位的独特而享有各类“特权”,因此,确实“想不旺都不容易”。

综上,曾经的中山路可谓占尽天时、地利、人和,用凡尔赛的说法讲,真是想低调都不行。而其过往的成功基石对于当下各大商业项目有同样的启示意义:一切皆有规律。

所有的成功不过是暗合了客观规律,只要真正把握住了规律,定能无往而不胜。

02

“今生”:愈发被“遗忘”的中山路

正所谓“一切事物皆有两面,且能量相等”,因此往往“前世”有多辉煌,“今生”就有多落寞……占尽天时、地利、人和的结果就是“物极必反、盛极而衰”,如今的中山路着实深刻验证了这一规律。

当下的青岛中山路到底有多“落寞”?私以为用“惨不忍睹”来形容也不为过,曾经引领潮流的标杆项目尽皆成为类似商业历史文物,类似“前朝遗老”的存在;由于疫情的反复冲击,旅游业几乎全部熄火,之前靠游客尚能支撑的商户也大量撤离;整个商圈行人寥寥,若不是车流来往穿梭,安静的甚至有点让人发慌……商业项目内门可罗雀,处处都显示着无比萧条之感,与过往“独领风骚”的辉煌形成了极致的对比,令人扼腕叹息、恍如隔世。

16:00-17:00期间的中山路

曾经红极一时的“中山商城”(地下商街)落寞离场

出现大量空铺

03

“重生”?必须重生!

“盛极而衰”是规律,“否极泰来”与“触底反弹”亦然。历经大起大落的青岛中山路恰如周星驰版《武状元苏乞儿》的“苏灿”一般——“享尽人间富贵,受尽人间苦楚,如今大彻大悟…”所以如今的中山路正以“剥皮抽骨”的决心蓄势着“脱胎换骨的重生”。

中山路复兴的根本在哪?答案是“人”。

中山路的衰落与城市中心的迁移是密切相关的,换而言之,由于城市中心的迁移,大量优质人口也随之迁走了,更何况由于作为曾经最为核心、寸土寸金的老城区而言,改造的成本是尤为巨大的…因此,反而相较其他城区的“满眼尽是现代化高楼大厦”,如今的中山路周边却与几十年前几乎没太大变化,依旧是“原汁原味”…所以,让周边再集聚起大量优质的居民实则是中山路复兴最快与最彻底的“治本之法”,只是就如今的经济大环境与地产形势而言,其实是几乎不可能的。

所以,那只能退而求其次,将中山路打造成一“目的地”,吸引全城百姓到达,那“成就目的地”的底气在哪?答案是回忆与共鸣。

青岛其实是一座非常年轻的城市,开埠不过百二十年,论历史是谈不上的,即便有,也更多是屈辱,需要牢记,但不必回望。而人是有情感的,且情感为记忆涂上了多样的色彩,形成了不同的感观。

相同的记忆引发话题,而相同的感观则触发共鸣与共振。因此,作为青岛城市母脉的中山路几乎承载着所有00年以前出生青岛人的记忆与印象,比如2020年那座极为普通的过街天桥拆除而引发的全城自发关注与集体打卡即是明证。

曾经的青岛中山路天桥(现已拆除)

而中山路的复兴着力点正在于此,当下正如火如荼进行的老城复原工程也同样是基于此发力。但问题是如何真正借好这个着力点?仅仅是将一个一个的老建筑更新或复原就可以吗?换言之,如若将整个中山路打造成一个超大型的“文和友”就能使之重回往日辉煌吗?

答案是“否定的”。原因有三:

1.复兴的重点在于年轻人及年轻家庭,他们才是真正的目的性客群主力,但大多数的他们其实对于老建筑并无什么特别印象与感觉,他们去老建筑打卡的原因在于少见与特别,所以核心在于“越老越好、越旧越好”,更新的建筑实则减弱了其诱人魅力,反而削弱了大众其打卡意愿。

目前中山路正在全力进行“更新改造”

2.大多数年轻人是没见过上世纪70、80年代的青岛的,就像长沙文和友的主力客群—95后,他们哪见过什么老长沙啊?所以他们热衷去的原因,并不是找回忆,而是找一种“感觉”,而老楼难道就有“感觉”?更何况经现代复原、看起来有些新的老建筑了。

曾经的中山路老街住宅一角

3.面积太大,如此大范围的统一更新不仅工程量及投入巨大,且反而容易出现过度统一的问题,这将极大弱化整体特色,难成记忆点。

复原改造中的中山路

所以,中山路重生的关键在于“神”,而不在“形”;在于“内容”,而不在于“形式”。

什么是“神与内容”,答案是一种感觉与氛围。即什么是“曾经”?

由于感觉的千人千面,所以“曾经应是凌乱的”——比如杂乱的电线、错落的店招;

当下市内主城区依旧有此类“电车电线杆”的城区及区域寥寥无几

应是“个性的”,即不标准、不统一、杂乱无章的;

中山路老城区一角

应是“非现代化的”,比如没那么多亮化灯杆、而是两侧绿树成荫;

曾经中山路的标志之一——绿树成荫

应是“峰回路转的”,即道路是错综复杂的,但总能“曲径通幽”;

应是“千人千面的”,即每个区域都不同,不同的是感觉、内容,而非建筑。

中山路中的老住宅

总之,应是自然而然的,越自然越好。

另外,还需要一些成规模的、持续的特色,此即为客流引擎,个人认为最好的突破口在于“吃”——“特色小吃”。当下青岛市内城区其实非常稀缺一个极具烟火气、接地气的小吃夜市,就是最原始的摊位那类,相信在市区若有这么一处空间,那么必然大火,且吸引来的一定是年轻人。

此方面可参照青岛城阳吕家庄夜市,虽区位不同,但底层逻辑是相同的,且最传统、具烟火气的特色小吃夜市搭配上青岛最具历史底蕴的商业街,实际是互相加成、互相深化与成就的。

青岛城阳区著名的“吕家庄夜市”

与此同时,应重点在“造节”方面下功夫,而这些“造节”则要与区位、历史、建筑及特色业态(小吃夜市)形成强烈反差,即什么新潮做什么、什么能代表未来做什么,特别要重视利用好中山路“天主教堂”等特色建筑与广场优势,打造“地标+造节”、“历史+潮流”的强烈对冲与加成,形成城市级话题与大众特色认知。

另一方面,还应重视活动的系统性与密集性,即每年一届的大型造节(2-3档)+每年多档特色活动,持续锁定大众眼球并培养到达习惯。

曾经名扬全国的“栈桥走秀”,引发广泛关注的核心原因即“地标+潮流”的有机融合

最后,还应重点利用与借势中山路“百年老字号集聚”的独有优势。放眼全青岛乃至全国,中山路最不缺的就是“百年老字号”,似乎全青岛所有的百年老字号皆集聚于此,换言之,这里难道不是“青岛商业历史博物馆”?

恰如好酒,越陈越香。

另一方面,历史即代表着“打卡吸潜力”,在这方面,中山路可谓一步一景,潜力无限。

中山路集聚了诸如春和楼、盛锡福、天真照相馆、亨得利、海滨小金等一众“百年老字号”品牌

总之,重点在于“神”,而不在于“形”,只要抓住这一精髓,则复兴指日可待。

这样的麦当劳是不是很特别?没错,就在中山路!一步一景

最后,以上建议不仅适用于青岛中山路,也适用于所有老城区商圈及老商业项目复兴。

*本文仅代表作者观点,不代表联商立场

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