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实探青岛首座龙湖天街,为何落子胶州?

来源: 联商专栏 无名 2022-06-08 12:30

出品/联商专栏

撰文/无名

5月27日,青岛首座龙湖天街-龙湖胶州天街终于揭开面纱。随着这座天街的开门纳客,龙湖正式踏入青岛商业市场,对龙湖而言意义非凡。所以,今天就随本文一起探探这个青岛首座天街,看它究竟有什么特别之处。

一、青岛首座天街为何布局胶州?

龙湖胶州天街的开业无疑引起了青岛商业圈的热烈关注,其开业当日虽是工作日,但依然成为了岛城商业圈的大型线下见面会。置身其中,在不到两个小时的时间里,似乎平均每5分钟就能遇到一波熟面孔,不禁有“至少1/20的客流是本地同行撑起来之感”。

但其实这“并不正常”,因为它确实太远了,这样描述吧——假如你在青岛市内城区中心位置乘地铁(还须换乘公交车)去那,要将近2个小时;自驾也要1个多小时…而且青岛市内商业人对除主城区中大型项目外,几乎是兴趣不大的,即便像西海岸新区开了多个新项目,到现场去的人依然不多。

此次距离更远的龙湖胶州天街开业却引发了如此浩大的人流规模,可见龙湖在青岛的动向十分受本地商业圈关注。

平心而论,近些年青岛商业市场是有些平淡的,虽也不乏新项目,但缺少“新面孔”,不过是老玩家们的跑马圈地,且项目越来越同质化,不过是换一个城区“复制、粘贴”。大多同一体系的新项目只需要看看它的老项目再看看外景实拍图就已足够了,不须进去也能说出个“八九不离十”。

所以龙湖在青岛的首座天街还是蛮让人好奇的,因为它在青岛确实是“难得一见的新面孔”,而且又是商业领域势头很猛的后起之秀龙湖的作品;再加之其选址颇为特别——不仅不是青岛市内主城区,连市内副城区都不是,反而进入了下辖县级市。

虽说随着青岛新机场及上合示范区的落子,胶州未来发展潜力巨大,但相对商业而言,这个“未来”确实有点遥远,怎么看也属于大长线。

两项因素叠加又产生了更强的化学反应,引发了更多的好奇:龙湖为何要将它在青岛的首座天街布局在下辖县级市呢?

龙湖胶州天街处于胶州的“新区”,用胶州土著朋友的话讲—“那边没人”。我用相关市调软件查了一下,项目周边1.5公里居民仅7万余人,但我也研究过相关软件数据,其是按住宅、学校、产业园及商业等反算的,属于理论数据,也就是按所有住宅都住满的前提下计算人口。这种计算方式对于“全是新盘的新区”而言,其实并没什么实际意义,反而容易误导,还不如多问点当地土著或物业更可靠。

那么龙湖为何要将其如此具有象征意义的青岛首座天街选址胶州呢?个人判断应是为了住宅配套,因为它被龙湖新住宅楼盘环绕,与其说它是商业战略,不如说是“地产配套策略”。从这个角度来看,很难看出龙湖对于青岛商业市场的明确意图,“首座”更多的意义只是出场顺序与数量罢了。

二、青岛首座天街有什么特别之处?

其实龙湖商业项目最大的特色在于标准化体系建设,即每一模块都有较全面的标准体系建设,从而能保证其快速复制。而标准化的产品大多是没什么特别亮点的,因为标准化意味着一定程度上为了速度限制创意与探索。

因此仅就让人大开眼界的差异化亮点而言,这座天街其实是并没有什么特别之处的,就是一座很标准的盒子,这点需要提前说明。

一定要找相对亮点的话,个人认为主要在于两方面——

1. 开业率。目测这座天街的实际开业率至少超过90%,有同仁说其外宣口径是95%以上,相差无几。

在当下这种整体形势与环境下,地处胶州,又是“新区的新区”,加上疫情的反复影响(要知道青岛在3月初可是爆发过一轮较大面积的疫情的),所以大多数人判断这座天街能于5月份开业是不太可能的,即便开业要达到90%的开业率更不可能;就算全力保住了开业率,品牌级次肯定是无法保证的,但胶州天街居然都将这些不可能化为了可能。

2.品牌级次。这点如前所述,最初大家普遍不太看好,一方面在于该项目所在区位,另一方面在于当下大环境。但平心而论,这座天街品牌级次还是不错的,该有的都有,珠宝运动、数码......有星巴克麦当劳必胜客等各类代表性品牌,还引入了优衣库,实属意外之喜。

另一方面则是因为个人对胶州商业市场的感性判断——由于这是笔者第一次实地探访胶州商业市场,所以下意识地将其与县级市的商业品牌级次划上等号,认为一定远远低于市区商业,所以当看到这座天街的品牌级次后,过往的认知有了一定颠覆。虽然不能说它于胶州商业市场是划时代的引领与存在,但无论如何,仅就品牌级次与组合方面,这座天街是不逊于市内主城区各项目的。

讲到这里,相信大家一定更想了解它具体引入了哪些品牌,来展开了解一下——

差异化代表品牌即优衣库,这是该区首家,也是唯一一家。结合当下大形势与所在区位能引入确实很不容易,相信这也与龙湖商业的当下规模与势头息息相关;但因为优衣库的加持,这座天街真正有了辐射全胶州的基础,意义还是非常大的。

运动方面基本集齐了各大代表性品牌,且阿迪、耐克李宁三个“一拖二”大店着实很有气势,让人不由眼前一亮。

服装服饰方面整体品牌级次也还不错,主要针对年轻家庭客群;珠宝方面基本该有的主要品牌都有。借此多说一句,几乎所有新区或县域市场珠宝都是重头戏,而且消费力都是很强劲的。

美食方面集齐了星巴克、肯德基、麦当劳、必胜客等代表性洋快餐,且分别“把守不同大门”,给人一种洋气、活力、时尚之感。洋快餐在认知塑造方面还是意义不小的,相信这也将为其引来不少流量。

儿童方面引入了孩子王、玩具反斗城、乐友等品牌,算是“该有的都有”,相对够用。

超市是家家悦,客观而言,家家悦自从上市后发展非常迅猛,而且还兼顾质量,这几年家家悦已然成为了青岛超市的主力,而且在大众认知中不是“平价超市(如大润发)”,而是品质超市之一。

影院是“博纳影城”。虽说因为疫情冲击,影院生意预计还将长期低迷,但需求还在。看了一下该影院整体装修调性,还是“不俗”的,潮流气息挺浓,这给我留下了较深的印象。

潮流数码方面也是“应有尽有”,而华为店中的“展车”给我留下了较深的印象,不仅因为位置很显眼,而且大白天开着“大灯”,更引人注意。

健身房是勇瑞健身,其风格属于全开放,几乎可以一眼看到内部所有,有种“量贩式”的感觉,让人感觉“很敞亮”,这点相较那些“前台、门禁、过道、再健身区”的建身场所感觉更好,让人有一种进去看看与试试的冲动。

三、浅谈青岛首座天街的一些隐忧

平心而论,青岛首座天街的开业是略超出预期的,无论是开业率、还是品牌级次等,但这些也只是说明了前期工作的扎实与充分,以及青岛首座天街的备受瞩目与区域商业发展的不平衡、不充分。成绩该给予肯定,但隐忧也确实存在且较为鲜明——

1.周边人口基数问题。用胶州土著的原话来说——“那个地方不太行,没什么人儿,得好好养一段。”个人走了一圈也有同感,因为周边虽不乏高楼林立,但大多是新盘,这就意味着此区域未来潜力巨大,短期内势必需要“外拓”,虽在竞争相对不充分的胶州市场外拓相对简单,但无论如何,“走出去”都是更费力费钱的。

另一方面,胶州距市区实在太远,我此次乘公共交通去了一趟后的直接感觉就是不想去第二次,因为实在太折腾了。所以,在很长一段时间内是较难获取市区客流的。

2.人口结构问题。据最新人口普查数据显示-胶州人口共计98.78万人,在青岛各区市排名第6位,可见并不是太充足;且由于远离市区,相较其他城区,它很难吸引到市内客流,这是存在的明显劣势。

另一方面,其0-14岁人口占比16.59%;15-59岁人口占比63.80%;60岁及以上人口占比19.61%(65岁及以上占比13.92%),看似人口结构尚可,但相较2010年第六次全国人口普查,其15-59岁人口的比重下降5.28%,60岁及以上人口的比重上升4.52%(65岁及以上人口的比重上升3.22%,老龄化现象和趋势还是较严重的,且壮年人口流入不足。

在受教育程度方面,大学仅占12.29%,而初高中占比超53%,可见客群质量一般,这也预示着整体消费力情况。但好处在于胶州远离市内城区,去一趟不方便,来(城区)一趟也不方便,所以消费外溢应该很少,这98.76万人口“很实”;

3.并未形成真正差异化核心竞争力。实话实说,单看这座天街,结合我对县域市场的认知,可以说是“一骑绝尘”,未来在胶州应该稳了;但当我走完胶州几个主要项目后发现,除优衣库外,重点品牌重合度还是很高的,胶州天街并未与周边主要竞争对手拉开差距。这就为未来的“外拓”增加了不少难度,或许开业热度期一过,马上就要面临较大挑战了。

综上,是个人对于青岛首座天街的一点实地观察与思考,整体感觉还是不错的,虽不惊艳,但也够看。结合其定位(地产配套)、区位、经济大形势、疫情持续大背景及实际成果而言,综合得分已然不低于85分,还是非常值得敬佩的。

但因其所处区位,预计未来上限只能是区域级代表项目,所以这个“首座”着实差了点成色。

龙湖在青岛商业市场终于迈出了第一步,但这一步更像“战略试探”,真正的目标是什么?相信一定不小,因为对于北方新一线城市代表、GDP破万亿、人口超千万的青岛而言,哪个有点野心的巨头不想来争一争呢?因此,好戏或许刚刚开场,值得期待。

*本文仅代表作者观点,不代表联商网立场

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