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如何正确看待商业地产这半年?

来源: 联商专栏 方湖 2022-08-16 20:25

出品/联商专栏

撰文/方湖

在疫情起伏和经济唱衰的艰难蹒跚下,时光转眼来到2022年8月。回过头看,2022年开年形势复杂,不确定性增强。在中美摩擦、俄乌冲突等国际形势变化,国内受疫情和消费环境影响,商业经营环境更加艰难。大致盘点下来,有这么几个特征:

01

商业地产时代终结

意味着商业依赖重资产开发通过地产输血商业的时代结束,曾经的你亲我侬已经结束。

在国家房住不炒的大政和紧缩银根大环境之下,许多房地产开发商没有及时调整战略纷纷中招,销售迅速缩水、借贷到期导致资金周转困难甚至断裂,许多公司已经在赶往ICU的路上,其中不乏名列前茅的超级房企。

房地产的资金链,成为压断企业的最后一根稻草。许多企业纷纷瘦身,搬离高成本的上海总部,合并大区压缩人员和成本;压缩多元化业务,尤其是输血型的商业地产业务。

传言,苏宁置业出售北京苏宁生活广场给新加坡凯德回笼资金24.5亿元。最近有传言,地产界的三好学生龙湖也遭遇阻击,弘阳地产也面对债务压力。种种迹象说明,民企地产开发商正在面临债务压力,或将逐步缩小规模、甚至退出地产市场。

皮之不存毛将焉附,地产开发都不存在,何来商业地产。可以看见不远的将来,重资产开发项目,可能以国企或港资为主,民企会逐步退出。

02

轻资产高歌猛进

因为经济环境和宏观政策调整,资金投入大、变现周期长、投资回报下降等,重资产开发成为不能承受之重。

条条大路通罗马。重资产开发这条路走不通,轻资产运营越来越被更多的企业重视,不约而同挤入轻资产这条赛道。

这条轻资产的道路上,现在既是百花齐放,万象、大悦城、万达、吾悦等知名企业;另一方面也是良莠不齐,从先天选址、物业硬件到招商运营可能都存在较大不确定性挑战。轻资产进入全新阶段意味着商业需要自力更生、自我发展。

03

消费内容快速迭代

消费客群在快速更迭,以90后、00后为主导的Z世代加入消费主力大军。同时,人口老龄化也在加速。消费人口与以往呈现不同趋势,网红经济、颜值主义、场景化、社交语言、潮酷小众与个性主义等成为新一代年轻人的消费选择。

互联网正在改变商业消费模式。商品走到线上,把握年轻懒宅躺的特性,充分把握年轻的主流消费,阿里、京东、拼多多成为电商三大巨头。短视频时代到来,依托线下场景的支持,正成为商业线下与线上融合契机,从最初的O2O到现在的线上线下融合,抖音、快手两大平台和品牌直播间进驻线下商业,为线下实体商业导流。

(以上图片为鸿星尔克盐城万达旗舰店照片)

互联网化和年轻化,正在加快消费内容迭代,加速商业内容更新。

注重品质和场景的消费升级,和经济下行回归基础消费的消费降级并存。

04

粗放增长到精细运营

供给端持续放大,需求端疲软,供需矛盾继续恶化。

从消费端来说,随着购物中心的遍地开花,在同一区域的消费者有更多的消费选择,货比三家,按照口碑好、品牌组合好、形象气质好、交通便利好的维度,对周边的商业自然形成排序。并且逐步形成强者更强的马太效应,好的向上的商业越来越好,不好的向下的商业很快被消费者抛弃。

从供给端来说,购物中心快速开店,并且不断快速迭代升级,不光在物业硬件和空间上求新求变,并且在细节运营、个性化营销、人性化互动、人文关怀服务等各个方面进行精细化运营和服务,在细小的创新点上打动消费者。给消费者希望看到或者有惊喜的品牌,不断创新的空间陈列与形象展示,年轻人喜欢的IP展出或潮玩互动,各类热点的营销互动,在硬件和内容上不断创新求变,引领年轻消费的走向。

商业的本质是服务,只有精细化的运营和体贴周到的服务,同时叠加优质消费内容和场景,才能更好地满足不断变化的消费需求。

05

尊重商业经营到严苛资管逻辑

商业经营本来有一套自己的商业逻辑,后来因为出资人的需要衍生一个资管逻辑。

什么是商业逻辑?企业运行并实现其商业目标的内在规律。指通过商业经营达到商业利益最大化。商业周期性、租售比合理性、强竞争分化等。

那什么是资管逻辑?按照资产保值增值的内在规律管控业务。按照固定资产投资回收期来决策租金和递增的逻辑。

资管逻辑需要深刻理解商业逻辑,才能更好地服务于商业经营。

在目前经济形势下,经济下行与消费萎缩,消费总量可能呈现下降趋势。商业供给和商业规模持续扩大,消费被稀释分化,出现商业吃不饱、招不满的情况。

同时因为疫情反复和不确定性,在经历三年疫情摧残的品牌,很多资金被耗干,开店更加谨慎。品牌开店的投资测算更加谨慎,承租能力直线下降,造成商业的结构性空铺持续扩大。商家低租金找不地方,商场高租金招不到商家。

结语

如果说商业划分时代的话,大致可以分为:

重资产和轻资产。按照资产模式,分为商业地产时代和后商业时代,分别代表重资产(住宅和商业互补模式)和轻资产(产权和经营管理分离模式);

疫情前时代和后疫情时代。前者有正常商业逻辑,有相对比较确定投资和消费环境;经历反复疫情冲击的后疫情时代,叠加经济下行和消费萎缩,投资和消费存在不确定性,商业逻辑趋向保守。

人口红利时代和人口老龄化时代。前二十年,中国经济快速发展、庞大人口基数的快速递增以及快速城镇化,给中国商业带来巨大的红利,就是基于人口红利。有关专家预计,2023年后中国人口出现负增长,即每年出生人口约1600万人这个基数开始逐年下降,死亡人口在这个基数逐步上升。类似日本经历一样,随着人均寿命增长,中国也将慢慢进入老龄化时代。消费动力下降,商业创新活力也会逐步下降。

*本文仅代表作者观点,不代表联商网立场

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