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撰文/联商高级顾问团成员 王国平

家居建材市场改购物中心案例挺多的，毕竟家居建材生意真不咋地，不仅租金价格上不去，关键租金还收不上来。

早些年比较传统的做法就是半转型，负一层引入超市吸引点流量应付商户，高楼层做个影院，那时候影院生意好，非标物业也挺多人抢着租，再围绕超市、影院做点配套。

这种半转型模式案例虽多，但转型成功很难。这个涉及到不同业态的生态重构，没有足够的驾驭能力很难拿捏。

家居建材市场为什么会出现较多转型？

这个行业出现较快的C转B端，早年家居建材直接面对C端用户，各种细分业态及厂家迅速发展填满了家居建材市场的铺位，住宅、商铺及自建房等供给井喷，市场一片欣欣向荣。可由于装修的繁琐性、时间的稀缺性、整体对美学把握的缺失，很多消费者越发无力，整装开始逐步占据了市场份额，于是家居建材市场出现了C转B现象。

一些大的整装公司可以做到一两万平米体量，里面陈列以样板呈现，而非传统的单品陈列。原来的瓷砖、家具等商户变成了整装公司的供应商，直接嵌入。一方面代理商没有必要开太多的店来做触点，另一方面厂家有的直接跟整装公司合作跨过代理商，开店的动力都越来越小，建材市场开始出现萎缩，叠加地产下行，很多地方建材市场都开始“玩不转”了。

存量购物中心改建材市场是比较少见的，这一般是购物中心反复调改反复失败没有出路的选择。因为购物中心商户彻底被“玩完”了，没办法在这个行业里招商，只好转行招商。如果是新项目直接从购物中心调整为建材市场招商，很大程度上是因为购物中心业态招商达不到预期，被开发商快速调整切换，或是由一些特殊因素导致的。

调改面临的问题和难题

购物中心调整为建材市场，通常在物业及生态构建上会遇到一些问题。

比如物业荷载，百货类荷载在300就够了，家居建材太重，百货区域是无法承压的。同理，货梯、装卸区荷载等都需要改造，不然可能会出现一定的风险。此外，仓储、出入口等细节都不相同。购物中心强改建材市场，原有设计物业用途转变，投入成本还是会很大的。

更关键的是物业条件所设定的生态结构可能会出现难以兼容的现象。

比如影城物业，在电影井喷阶段，非标都有人要，这几年行业下行，标准物业都没人要，发生很大逆转。购物中心改建材市场后，电影院是否愿意入驻就成问题。建材市场是很“冷”的业态，白天有人，晚点就关门了；影院行业刚好相反，白天没什么人，晚上生意比较好。两者兼容性很差，需要影院进行非常大的妥协。电影院不入驻，标准影城物业基本等于作废，要重新改造。

超市物业逻辑也是一样的。消费者不可能逛个超市顺便买个马桶或买两块瓷砖。来买马桶的建材消费者是目的性消费，到超市顶多顺便买瓶水进行随机性消费，超市流量跟建材流量兼容性也很差。