联商资讯  带你解读不一样的零售业

关于修订中国购物中心的定义与分类的建议方案(上)

  一、一个概念——“购物中心”是一个边界模糊的零售概念:

  零售商业业态的定义与分类是为了清晰差别,易于识别,便于研究,利于应用。定义与分类是按照事物的自然和社会的客观属性加以人为的主观界定。由于零售业是一种与人类社会与生活紧密联系的行业,尤其在如中国那些新兴发展的国家中,社会变化日新月异,任何科学的定义和分类方法往往落后于飞速发展的现实变化,零售业的发展总是突破传统的概念,使原来的概念变得模糊起来。“购物中心”的定义与分类也是一个边界模糊的零售概念。如在美国,购物中心业态特征也被模糊了。下列名称都曾用来描述过购物中心:
  commons (公共中心)
  crossings (十字中心)
  hybrids (桥接中心)
  lifestyle centers (生活方式中心)
  calls (呼叫中心)
  markets (市场)
  marts (商业中心)
  mega-malls (百万摩尔)
  mixed-use (共用空间)
  outlets (工厂直销)
  parkways (园径)
  places (商场)
  plazas (广场)
  promenades (步行街)
  shops (商店)
  strips (条状中心)
  squares (广场)
  super centers (超级中心)
  town centers (城镇中心)
  urban retail (都市中心)
  vertical (立式中心)
  villages. (村)

  中国的购物中心是在20世纪末才被真正发展起来的。但是早在20世纪八十年代,“购物中心”的名词已在大小城市中出现。也就是说,在真正的购物中心出生前,“购物中心”的名字已在中国被滥用和泛化。甚至一个仅几平米的小卖部也挂出“购物中心”的招牌。“购物中心”的定义在中国更加显得模糊。分类问题就更加无从谈起。

  二、一个难题——购物中心的正确定义与分类是一个世界性的难题

  1、世界各国各有各的定义:
  
  (1) 美国的定义:
  美国国际购物中心协会(ICSC)早在1960年对购物中心的特征表述如下:
  ①购物中心的规划设计、设立、经营管理都应在统一的组织体系下运作;
  ②适应管理的需要,物业产权要求统一归属,不可分割;
  ③尊重顾客的选择权,使其能够实现一次性满足的需要;
  ④拥有足够数量的停车场地;
  ⑤有更新地区或创造新商圈的贡献。
  1985年美国出版的《零售辞典》则认为:“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群体。作为一个整体进行开发和管理,通常包括一个或多个大型的核心商店,并有众多小商店环绕其中,有庞大的停车设施,其位置靠近马路,顾客购物来去便利”。后来,美国国际购物中心协会(ICSC)的研究机构NRB将购物中心定义为:“购物中心(Shopping Center)是指一组位置在一起、建筑上统一的商业设施。包括场地大小,商店的型类到其服务单元的交易区域都作为一个营运单位来策划、开发、使用和管理。单元附近提供同商店种类和大小相符合的仃车泊位”。如果有3个和3个以上商店组合在一起,NRB均作为购物中心收集在它的数据库中。当时,将购物中心分成四种类型,即:邻里中心、社区中心、地区中心和超级地区中心。经几十年的发展,“购物中心”这个术语的含义被发展了。在这个臻趋成熟的产业中普遍存在着多种类型的中心,已超出了行业最初提出的四种基本类型的标准定义。显然,作为已经成长和变化的行业,购物中心已演变成更多的类型,这四种类型的分类方法确实不是可以长期适用的。于是,美国购物中心的定义也随之有了发展。美国国际购物中心协会(ICSC)将定义改为:“购物中心是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业设施的组合。购物中心提供泊车位。购物中心的大小和定位一般由该中心所服务的商圈市场特点来决定。购物中心的主要形态有三种:摩尔、户外中心和混合型中心。”*

  (2)日本的定义:
  1974年,日本购物中心协会对购物中心的定义是:
  ①购物中心土地的取得与所在位置,应符合投资与经营的效益原则;
  ②在统一的商业形象下,以统一的经营政策进行营运;
  ③商店的配置要能充分满足顾客消费的选择权;
  ④有相邻的而又方便的停车场;
  ⑤无顾客层次限制;
  ⑥商店的设置面积与位置,由开发者统一规划;
  ⑦拥有数个核心店的设计,并且核心店的面积约为总出租面积的1/2;
  ⑧有能继续扩张的土地;
  注*:ICSC的原文是:“SHOPPING CENTER: A group of retail and other commercial establishments that is planned, developed, owned and managed as a single property.  On-site parking is provided. The center's size and orientation are generally determined by the market characteristics of the trade area served by the center.”有许多文献将它翻译成:“购物中心系由开发商规划、建设、统一管理的商业设施;拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场,能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。
2006年前ICSC将基本形态分为两种:摩尔和户外条状中心。2006年将基本形态分为三种,加上了混合型的形态。
  ⑨是该地区各项活动的中心,大部分居民通过各项活动聚集。现行版的日本购物中心协会对购物中心所下的定义是:购物中心是作为一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体,并备有停车场,按其选址、规模、结构,具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征,并作为适应消费需要的社交场所,发挥着一部分城市功能。

  (3) 《泛欧购物中心标准》的定义:
  2005年末,ICSC发布了一项研究,提出了《泛欧购物中心标准》。这个标准提炼了欧洲十四个国家(比利时、捷克、法国、德国、意大利、荷兰、丹麦、挪威、瑞典、芬兰、葡萄牙、西班牙、希腊和英国)购物中心的基本元素,提出新的定义与分类。这个标准对全球购物中心定义与分类框架的研究和制定有启示作用。
  《泛欧购物中心标准》的定义是:购物中心是作为单一实体来计划、建造和管理的,可租赁面积(包括经营单元和公共空间)不小于5000平方米的零售物业。这里有一个体量的量化指标。

  (4 )中国的定义:
  我国国家质量技术监督局曾于2000年5月19日发布的国家标准《零售业态分类》中,对购物中心的定义为:“企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。”其业态结构特点为:“由发起 者有计划地开设,实行商业型公司管理,中心内设商店管理委员会,开展广告宣传等共同活动,实行统一管理。内部结构由百货店或超级市场作为核心店,以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积,设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。商圈根据不同经营规模、经营商品而定。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。目标顾客,以流动顾客为主。”

  2、购物中心的分类:

  (1) 美国的分类:
  购物中心的分类其变化和发展已有三次高潮。第一波,将购物中心区分为不同的基本种类,包括社区中心(Community Centers)、邻里中心(Neighborhood Centers)和条状中心(Strip Centers)。这些购物中心的业态与无标准的零售业和都市零售业截然不同。他们重视整体设计和统一的店面、提供停车泊位、租户的组合策略,强调便利性、基础商品和协同管理。早期的购物中心在提供方便的一步式购物的同时,倾向于更加统一性和更大的满足群众的商品需求。第二波开始于地区摩尔即明尼阿波利斯Southdale Mall诞生的年代,。这一波产生了从都市购物向郊区购物形式的转换,迎来了新的摩尔发展的浪潮。摩尔超越购物中心主要的区别元素在于大多数被围起来的中心有一个公共的走廊连接租户并极大地增加了集合体的体量和锚店和里面租户的数量。第三波是产生差异化的时期,即在两种核心种类的基础上进一步被细分化。例如:出现“品类杀手”、 众所周知购物中心衍生的新类型能量中心、使超级地区摩尔相形显小的更大的摩尔——百万摩尔(Mega-malls),象西爱德蒙顿摩尔(West Edmonton Mall)和美国摩尔(Mall of America)。在这期间,市场也开始认可各种配置的战略,这些战略顺应发展商和运行商寻求他们物业差异化的需要并由此而提升企业适应生存环境能力。(如:娱乐、节庆、生活方式、共用空间、开放式、有奖销售和面向旅游者)。
  ① ICSC曾将购物中心分为四种类型:
  为了提供零售市场主要构成的情况,根据购物中心发展的现实,美国国际购物中心协会(ICSC)开发了一个购物中心业态的分类。这个分类学前后有多种版本。通常,ICSC是公认的权威,业内人士和其他市场参与者和信息提供者往往追随ICSC的分类。尽管如此,ICSC的定义与分类仍受到某些人的批评,他们认为ICSC的分类仍然是不严密的。

  表1:购物中心的分类*  

  
  注*:GLA:Gross Leasable Area (GLA) in Square Feet (Including Anchors)  总可出租面积(GLA)平方英尺(包括摊位)。设计给承租商专用的总房屋面积,包括所有地下室、中间夹层、阁楼, 该面积用平方英尺表示(隔墙从中心线或外墙面开始测量 )。GAL是承租商付租金的全部面积。(我们的意图是得到总的中心大小的概念,锚店的占地面积也应被包括。对于混合使用开发的GLA仅包括零售空间。)

  ICSC的研究机构NRB(National Research Bureau )原来的分类是分四类(见上表1)。
  
  (本文作者为上海购物中心协会研究发展中心主任俞稚玉 未完待续……)

欢迎关注联商网,扫一扫关注【联商网微信订阅号】

我们只为您推送最真实,最有价值的行业资讯

发表评论

+1个金币
精彩评论
全部评论()
 
暂时还没有评论哦!赶快跟帖哦

新闻关注榜